부동산 등기할 때 자주 하는 실수 5가지

사진:  Unsplash의 Artful Homes

 

 

부동산을 사고팔고 나면

소유권이전등기는 자연스럽게 따라오는 절차처럼 느껴진다.

그래서인지 많은 분들이 등기를

'서류만 잘 내면 되는 일'로 생각하는 경우가 많다.

 

하지만 실무에서 보면

등기신청이 각하되거나, 보정명령을 받거나, 심지어는 등기 완료 후에 분쟁이 생기는 경우도 적지 않다.

그중 상당수는 몰라서가 아니라 아는데 확인을 안 해서 생긴 실수다.

 

오늘은 실무자의 입장에서

부동산 등기 신청 시 자주 범하는 실수 5가지를 정리해본다.

 

① 계약서상 권리자와 등기신청서 불일치

매매계약서에는 '을'이 매수인으로 되어 있는데

등기신청서에는 전혀 다른 사람 명의로 기재된 경우가 있다.

또는 매수인의 주민등록번호나 주소가 다르게 기재되어 다른 사람 명의로 취급되는 경우도 있다.

 

전자신청을 하는 경우, 공인인증서 등을 이용한 신청인의 인증절차를 거치기 때문에

이런 유형의 실수는 범할 여지가 없으나,

과거와 같이 종이로 된 문서를 만들어 등기소에 제출하는 경우에는

신청서 작성과정에서 오기, 누락 등으로 등기신청인이 불일치하게 되는 실수가 발생할 수 있다.

 

등기신청서상의 등기권리자란의 기재내용은 매매계약서, 주민등록등·초본과 대조하여 일치하는지 반드시 점검해야 한다.

 

② 인감증명서 등의 유효기간 경과

등기용 인감증명서, 주민등록등·초본 등 주민센터 발급 서류는 발급일로부터 3개월 이내에만 사용할 수 있다.

간혹 계약 후 시간이 지체되어

"전에 발급받은 인감증명서 그대로 써도 되겠지"라고 생각하는 경우가 있다.

 

하지만 인감증명서 등이 3개월 경과한 것이면

등기소로부터 보정명령이 나온다.

빨지 보정하지 않으면 등기신청이 각하된다.

 

특히 매도인이 고령자이거나 해외 체류 중일 경우 

발급서류의 유효기간을 놓치면 절차가 장기간 지연될 수 있다.

 

법무사는 의뢰인이 주는 서류의 발급날짜까지 꼼꼼히 확인해야 한다.

 

③ 등기원인 증명서류 누락 또는 불일치

등기 신청의 핵심은 '왜 이 등기를 하느냐'하는 등기원인이다.

그래서 반드시 매매계약서, 증여계약서, 상속 관계 서류 등 등기원인 증명서류를 첨부해야 한다.

 

이 서류가 없거나 기재내용이 신청서에 적힌 내용과 불일치할 경우에도

등기신청이 각하되거나 보정명령이 나온다.

 

예를 들어,

• 신청서에는 '증여'로 되어 있는데 계약서는 '매매'
• 계약서에 기재된 부동산이 아닌 다른 부동산에 관한 등기 신청

 

이러한 경우 등기원인 불일치로 각하 또는 보정명령이 내려진다.

 

④ 말소등기를 하지 않고 진행

부동산에 근저당권이나 가압류가 설정된 상태에서

소유권이전등기만 먼저 하려는 경우가 있다.

 

하지만 근저당권이나 가압류가 정리되지 않은 상태에서 소유권이전등기를 하면,

매수인은 근저당권이나 가압류의 부담이 있는 부동산을 이전받는 결과가 된다.

 

예를 들어,

'잔금 지급 후 근저당권설정등기의 말소와 소유권이전등기를 함께 신청한다'는 특약이 되어 있음에도

실수로 근저당권설정등기의 말소등기 없이 소유권이전등기만 신청하는 경우

소유권이전등기가 되더라도 근저당권이 실행되면 매수인은 소유권을 잃을 우려가 있다.

 

⑤ 세금 신고 누락 또는 세액 오류

부동산 등기에는 취득세 또는 등록면허세, 지방교육세 등

다양한 세금이 부과된다.

 

이 세금들이 납부되지 않으면,

등기신청이 각하되거나 보정명령이 내려진다.

 

마무리하며

부동산 등기는 '그냥 서류 내면 끝나는 행정'처럼 보이지만,

사실은 매매계약 전체의 흐름과 권리관계를 정리하는 마지막 절차다.

 

서류 한 줄, 도장 하나가

등기 수리 여부를 가르고,

때로는 수백만 원 이상의 손해로 이어질 수 있다.

 

그래서 등기는 

법률적으로 민감하고, 실무적으로는 정교한 작업이다.

 

그만큼, 실수가 없어야 한다.